Une entreprise ayant des investissements dans un véhicule d’investissement immobilier avait besoin d’une vision claire et exploitable sur la performance de sa participation et, surtout, d’une estimation robuste de la valeur qui devrait être reflétée dans le cadre d’une gestion alignée sur les meilleures pratiques. L’enjeu n’était pas de « regarder un chiffre », mais de comprendre ce qui s’était passé dans le portefeuille, comment il avait été géré et quelles étaient les implications réelles pour la valeur économique finale.

Notre travail s’est structuré comme une analyse technique complète du projet d’investissement : nous avons examiné l’historique d’investissement, le profil de risque, le niveau d’expérience en matière d’investissement et la cohérence entre les objectifs et les résultats. À partir de là, nous avons également étudié la documentation et les communications du produit afin de nous assurer que l’approche de gestion, les risques et les attentes étaient bien définis dans le diagnostic global.

Le cœur de la mission était d’évaluer comment le portefeuille immobilier était géré : nous avons analysé les explications de gestion, la structure des dépenses, la dynamique des revenus, l’exploitation des actifs, les décisions financières et leur impact sur l’évolution de la valeur liquidative. Cette approche a permis de séparer le conjoncturel du structurel et de détecter avec précision les facteurs qui poussaient réellement la valeur dans une direction ou une autre.

De plus, nous avons comparé la gestion du véhicule avec celle d’un fonds immobilier comparable qui partageait des éléments de gouvernance et de fonctionnement, afin de mesurer objectivement si l’exécution et le traitement des investisseurs étaient cohérents entre les deux structures. L’analyse a montré que la gestion avait été articulée en grande partie de manière conjointe et coordonnée sur des aspects clés, ce qui renforçait la nécessité d’une comparaison technique rigoureuse.

Pour transformer ce diagnostic en une conclusion de valeur défendable au niveau de l’entreprise, nous avons appliqué une méthodologie solide : nous avons estimé la valeur finale « dans le cadre d’une gestion appropriée » en utilisant cinq approches complémentaires (capitalisation financière de l’effort d’investissement, référence au comportement du marché immobilier, ajustement pour les éléments de coûts non expliqués par l’exploitation, équiparation avec les critères de liquidation du fonds comparable et comparaison avec les conditions observées dans un autre véhicule équivalent). Le résultat final a été déterminé comme la moyenne des cinq méthodes, apportant stabilité, traçabilité et une lecture équilibrée.

Grâce à cette approche, l’entreprise a obtenu une évaluation finale claire, cohérente et exploitable, étayée par une analyse quantitative et une comparaison avec le marché, et accompagnée de conclusions utiles pour la prise de décision : de la manière d’interpréter l’évolution de la valeur aux leviers de gestion qui expliquent la divergence entre les attentes et la performance. En résumé : un travail où martinsdelima a apporté un diagnostic approfondi, une méthodologie robuste et une conclusion de valeur solide, prête à être utilisée dans la gouvernance interne et la planification stratégique.