Une société avec un actif immobilier corporatif d’une grande importance stratégique cherchait à monétiser l’actif sans perdre son usage opérationnel, en structurant la transaction au moyen d’un Sale & Lease-Back : vente de l’immeuble, maintien en tant que locataire par le biais d’un loyer périodique et, à la fin, différentes alternatives (prorogation, rachat au moyen d’une valeur résiduelle ou restitution de l’actif).

Le défi n’était pas de « fixer un prix », mais de comprendre ce qui était réellement acheté : non seulement un immeuble, mais un paquet financier de flux futurs conditionné par le contrat (loyers) et par l’option finale (valeur résiduelle). Pour ce faire, nous avons identifié les trois piliers qui expliquent l’économie du Sale & Lease-Back : valeur intrinsèque de l’actif libre de charges, prix d’achat et de vente sous contrat et loyer convenu (qui doit être lié au prix du contrat, et non à la valeur « théorique » libre).

De plus, le contrat incorporait des sensibilités clés du marché, en particulier l’inflation, qui déterminait l’évolution des loyers selon des règles spécifiques. Cela a fait de l’opération un cas idéal pour appliquer une optique de risque de marché (inflation) et de risque de liquidité (décote pour vitesse de vente), en évitant les simplifications qui faussent souvent la valeur des actifs avec des structures contractuelles complexes.

Notre méthodologie est partie d’une idée forte : évaluer l’actif comme un instrument financier, c’est-à-dire actualiser les loyers futurs et additionner la valeur résiduelle à l’échéance. Cette approche, alignée sur les pratiques habituelles en matière d’évaluations financières d’actifs avec contrat, a permis de traduire le contrat en un modèle robuste de flux et de risque.

Pour estimer les loyers futurs avec réalisme, nous avons modélisé l’inflation au moyen d’une simulation de scénarios (Monte Carlo), en générant de multiples trajectoires et en appliquant les règles contractuelles (y compris les limites qui affectent le paiement dans certaines tranches). Ce faisant, martinsdelima a apporté traçabilité, cohérence et capacité de stress : non pas un seul chiffre « joli », mais un cadre qui explique pourquoi la valeur est ce qu’elle est.

Enfin, nous avons construit un taux d’actualisation cohérent avec la nature du risque : une référence de marché liée à l’émetteur, ajustée en fonction de la durée et complétée par un différentiel d’illiquidité dépendant du délai raisonnable de vente de l’actif. En parallèle, nous avons estimé la valeur résiduelle à la fin du contrat avec une logique immobilière de long terme (loyer à perpétuité avec croissance et actualisation), en l’intégrant ensuite dans la valeur actuelle. Le résultat a été une évaluation défendable, exploitable et orientée vers la maximisation de la qualité de la décision, donnant à l’entreprise une fourchette de valeur solide et une feuille de route claire pour négocier et gérer l’opération avec excellence.