Una compañía con un activo inmobiliario corporativo de gran relevancia estratégica buscaba monetizar el activo sin perder su uso operativo, estructurando la transacción mediante un Sale & Lease-Back: venta del inmueble, permanencia como arrendatario mediante renta periódica y, al final, distintas alternativas (prórroga, recompra mediante valor residual o devolución del activo).
El reto no era “poner un precio”, sino entender qué se estaba comprando realmente: no sólo un inmueble, sino un paquete financiero de flujos futuros condicionado por el contrato (rentas) y por la opción final (valor residual). Para ello, identificamos los tres pilares que explican la economía del Sale & Lease-Back: valor intrínseco del activo libre de cargas, precio de compraventa bajo contrato y renta acordada (que debe estar vinculada al precio del contrato, no al valor “teórico” libre).
Además, el contrato incorporaba sensibilidades clave de mercado, especialmente la inflación, que determinaba la evolución de las rentas bajo reglas específicas. Esto convertía la operación en un caso ideal para aplicar una óptica de riesgo de mercado (inflación) y riesgo de liquidez (descuento por velocidad de venta), evitando simplificaciones que suelen distorsionar el valor en activos con estructuras contractuales complejas.
Nuestra metodología partió de una idea potente: valorar el activo como un instrumento financiero, es decir, descontar las rentas futuras y sumar el valor residual al vencimiento. Este enfoque, alineado con prácticas habituales en valoraciones financieras de activos con contrato, permitió traducir el contrato a un modelo robusto de flujos y riesgo.
Para estimar rentas futuras con realismo, modelizamos la inflación mediante simulación de escenarios (Monte Carlo), generando múltiples trayectorias y aplicando las reglas contractuales (incluyendo límites que afectan al pago en determinados tramos). Con ello, martinsdelima aportó trazabilidad, consistencia y capacidad de estrés: no un único número “bonito”, sino un marco que explica por qué el valor es el que es.
Finalmente, construimos una tasa de descuento coherente con la naturaleza del riesgo: una referencia de mercado ligada al emisor, ajustada por duración y complementada con un diferencial de iliquidez dependiente del tiempo razonable de venta del activo. En paralelo, estimamos el valor residual al final del contrato con una lógica inmobiliaria de largo plazo (renta a perpetuidad con crecimiento y descuento), integrándolo después en el valor presente. El resultado fue una valoración defendible, accionable y orientada a maximizar la calidad de decisión, dando a la empresa un rango de valor sólido y una hoja de ruta clara para negociar y gestionar la operación con excelencia.