Uma empresa com investimentos num veículo de investimento imobiliário necessitava de uma visão clara e acionável sobre o desempenho da sua participação e, sobretudo, de uma estimativa robusta do valor que deveria ser refletido sob uma gestão alinhada com as melhores práticas. O desafio não era “olhar para um número”, mas sim entender o que tinha acontecido na carteira, como tinha sido gerida e que implicações reais tinha para o valor económico final.

O nosso trabalho foi estruturado como uma análise técnica completa do projeto investidor: revimos o historial de investimento, o perfil de risco, o nível de experiência investidora e a coerência entre objetivos e resultados. A partir daí, estudámos também a documentação e comunicações do produto para assegurar que a abordagem de gestão, riscos e expectativas ficavam bem traçados dentro do diagnóstico global.

O núcleo da encomenda foi avaliar como estava a ser operada a carteira imobiliária: analisámos explicações de gestão, estrutura de gastos, dinâmica de receitas, exploração de ativos, decisões financeiras e o seu impacto sobre a evolução do valor liquidativo. Esta abordagem permitiu separar o conjuntural do estrutural e detetar com precisão os fatores que realmente estavam a impulsionar o valor numa direção ou noutra.

Além disso, contrastámos a gestão do veículo com a de um fundo imobiliário comparável que partilhava elementos de governo e operação, para medir de forma objetiva se a execução e o tratamento aos investidores era consistente entre ambas as estruturas. A análise mostrou que a gestão tinha sido articulada em grande parte de forma conjunta e coordenada em aspetos-chave, o que reforçava a necessidade de uma comparação técnica rigorosa.

Para converter esse diagnóstico numa conclusão de valor defensável a nível empresarial, aplicámos uma metodologia sólida: estimámos o valor final “sob uma gestão adequada” utilizando cinco abordagens complementares (capitalização financeira do esforço investidor, referência ao comportamento do mercado imobiliário, ajuste por partidas de custos não explicadas pela operativa, equiparação com critérios de liquidação do fundo comparável e contraste com condições observadas noutro veículo equivalente). O resultado final foi determinado como média dos cinco métodos, aportando estabilidade, rastreabilidade e uma leitura equilibrada.

Graças a esta abordagem, a empresa obteve uma avaliação final clara, consistente e acionável, respaldada por análise quantitativa e contraste de mercado, e acompanhada de conclusões úteis para a tomada de decisões: desde como interpretar a evolução do valor até que alavancas de gestão explicam a divergência entre expectativas e desempenho. Em resumo: um trabalho onde a martinsdelima aportou diagnóstico profundo, metodologia robusta e uma conclusão de valor sólida, pronta para ser usada na governação interna e planeamento estratégico.