Uma companhia com um ativo imobiliário corporativo de grande relevância estratégica procurava monetizar o ativo sem perder o seu uso operativo, estruturando a transação mediante um Sale & Lease-Back: venda do imóvel, permanência como arrendatário mediante renda periódica e, no final, distintas alternativas (prorrogação, recompra mediante valor residual ou devolução do ativo).
O desafio não era “pôr um preço”, mas entender o que se estava a comprar realmente: não só um imóvel, mas um pacote financeiro de fluxos futuros condicionado pelo contrato (rendas) e pela opção final (valor residual). Para tal, identificámos os três pilares que explicam a economia do Sale & Lease-Back: valor intrínseco do ativo livre de encargos, preço de compra e venda sob contrato e renda acordada (que deve estar vinculada ao preço do contrato, não ao valor “teórico” livre).
Além disso, o contrato incorporava sensibilidades chave de mercado, especialmente a inflação, que determinava a evolução das rendas sob regras específicas. Isto convertia a operação num caso ideal para aplicar uma ótica de risco de mercado (inflação) e risco de liquidez (desconto por velocidade de venda), evitando simplificações que costumam distorcer o valor em ativos com estruturas contratuais complexas.
A nossa metodologia partiu de uma ideia potente: avaliar o ativo como um instrumento financeiro, ou seja, descontar as rendas futuras e somar o valor residual no vencimento. Esta abordagem, alinhada com práticas habituais em avaliações financeiras de ativos com contrato, permitiu traduzir o contrato para um modelo robusto de fluxos e risco.
Para estimar rendas futuras com realismo, modelizámos a inflação mediante simulação de cenários (Monte Carlo), gerando múltiplas trajetórias e aplicando as regras contratuais (incluindo limites que afetam o pagamento em determinados tramos). Com isto, a martinsdelima aportou rastreabilidade, consistência e capacidade de stress: não um único número “bonito”, mas um quadro que explica por que o valor é o que é.
Finalmente, construímos uma taxa de desconto coerente com a natureza do risco: uma referência de mercado ligada ao emissor, ajustada por duração e complementada com um diferencial de iliquidez dependente do tempo razoável de venda do ativo. Em paralelo, estimámos o valor residual no final do contrato com uma lógica imobiliária de longo prazo (renda a perpetuidade com crescimento e desconto), integrando-o depois no valor presente. O resultado foi uma avaliação defensável, acionável e orientada a maximizar a qualidade de decisão, dando à empresa um intervalo de valor sólido e um roteiro claro para negociar e gerir a operação com excelência.